Polska stała się liderem zainteresowania firm z Chin w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, wynajmując od początku 2024 roku blisko 700 tys. mkw. powierzchni logistycznej. Wynik ten plasuje kraj na drugim miejscu na całym kontynencie, ustępując jedynie Wielkiej Brytanii.
Raport „Future Flows” przygotowany przez Cushman & Wakefield wskazuje, że od początku 2024 roku chińskie firmy zajęły w Europie ponad 2,5 mln mkw. powierzchni przeznaczonej na cele logistyczne i przemysłowe. Polska, która odnotowała wynajem na poziomie 695 000 mkw., zajmuje pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). W tym zestawieniu znalazł się powyżej największych gospodarek Europy Zachodniej, takich jak Niemcy (163 000 mkw.), Holandia (157 000 mkw.) czy Francja (153 000 mkw.).
E-commerce i logistyka napędzają popyt
Głównymi motorami dynamicznego wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie przemysłowe i logistyczne są dwa sektory: e-commerce wraz z logistyką oraz producenci z branży motoryzacyjnej (pojazdy elektryczne i baterie). W związku z silną konkurencją na rynku chińskim oraz osłabienia popytu krajowego, przedsiębiorstwa z Państwa Środka coraz aktywniej poszukują możliwości ekspansji w Europie. Bezpośrednim bodźcem do zwiększenia wynajmu powierzchni stały się zmiany w przepisach, a konkretnie planowane przez UE zniesienie zwolnienia celnego dla przesyłek o niskiej wartości (de minimis), które mają wejść w życie 1 lipca 2026 roku.
W pierwszej połowie 2026 roku chińscy operatorzy e-commerce bezpośrednio wynajęli ponad 350 000 mkw. przestrzeni na terenie Europy. Dynamiczną ekspansję na tym rynku prowadzą platformy takie jak Shein, Temu oraz JD.com, a także chińscy operatorzy logistyczni (3PL), do których należą Cainiao, Cirro oraz JD Logistics.
Polska jako węzeł dystrybucyjny
Polska pełni w strategii chińskich firm rolę kluczowego węzła konsolidacyjnego i dystrybucyjnego. Pozwala to na sprawną obsługę klientów w Polsce, Niemczech oraz w całym regionie CEE. Wybór ten podyktowany jest niższymi kosztami pracy i eksploatacji w porównaniu z Europą Zachodnią czy Północną.
W latach 2024–H1 2026 największymi najemcami w Europie byli operatorzy logistyczni, którzy zajmują 1,3 mln mkw. (50% powierzchni). Kolejną istotną grupą są firmy z sektora handlu i e-commerce, obejmujące 820 000 mkw. (32%). Choć producenci odpowiadają za 17% wynajętej powierzchni w Europie, to aż 95% ich umów koncentruje się w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Wyzwania dla lokalnego rynku magazynowego
Aktywność firm z kapitałem azjatyckim, a w szczególności chińskich platform e-commerce, motoryzacji i wspierających ich operatorów 3PL, bardzo dynamicznie zmieniają krajobraz polskiego rynku magazynowego. W ostatnich miesiącach gracze z Azji odpowiadali za blisko 20% całego popytu na powierzchnie logistyczne w Polsce. Szczepan Gowin, szef działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield w Polsce, wskazuje, że dla 78% chińskich firm kluczowym motywem jest szybki dostęp do nowych klientów. Blisko połowa z nich (48%) planuje uruchomienie operacji w mniej niż rok od decyzji inwestycyjnej.
Szybkie tempo inwestycji sprawia, że dostępność nowoczesnej powierzchni w dużych formatach kurczy się błyskawicznie. Dla chińskich inwestorów największą barierą pozostaje zgodność z lokalnymi przepisami (71% badanych firm). Wyzwaniem dla polskiego rynku staje się ograniczona dostępność dużych gruntów oraz limitowane moce przyłączeniowe energii elektrycznej, wymuszone rosnącą automatyzacją magazynów.
Standardy i wymogi techniczne
Chińskie przedsiębiorstwa koncentrują się na lokalizacjach spełniających wysokie wymogi techniczne oraz ekologiczne. Szczególnie popularne są jednostki o powierzchni rzędu 10 000–25 000 mkw., które odpowiadają za 32% wolumenu najmu na rynku europejskim. Znaczne zainteresowanie budzą również obiekty w przedziale 25 000–40 000 mkw. (29%) oraz rozległe parki przekraczające 40 000 mkw. (30%), które są preferowane przede wszystkim przez operatorów logistycznych oraz liderów sektora e-commerce.
Źródło: Cushman & Wakefield / Linkleaders
Fot. KimSunHo / Freepik
